공매 건물 무단증축 적발 시 원상복구 명령과 대응 전략

안녕하세요! 요즘 스마트한 재테크 수단으로 온비드 공매에 관심 갖는 분들이 정말 많으시죠? 저도 최근 입지 좋은 꼬마빌딩을 분석하다가 등기부등본에는 없는 ‘비밀’을 발견하고 가슴이 철렁했습니다. 겉보기엔 수익성 좋은 건물 같아도, 속을 들여다보면 무단증축이라는 시한폭탄이 숨어있는 경우가 허다하거든요.

“공매는 법원 경매와 달리 명도 책임이 낙찰자에게 있고, 공부상 서류와 실물 사이의 괴리를 스스로 잡아내야 하는 고도의 전략이 필요합니다.”

왜 무단증축이 무서운가요?

낙찰의 기쁨도 잠시, 구청에서 갑자기 원상복구 명령과 함께 수천만 원의 이행강제금 고지서가 날아온다면 어떨까요? 공매 물건은 국가나 공공기관이 처분하는 자산이지만, 그렇다고 해서 불법적인 요소까지 면죄부를 주는 것은 아닙니다.

성공적인 공매 투자를 위해선 단순히 가격만 볼 것이 아니라, 원상복구 비용과 리스크를 입찰가에 미리 반영해야 합니다. 지금부터 무단증축 건물을 만났을 때 당황하지 않고 대처하는 팁을 하나씩 풀어드릴게요!

낙찰자가 짊어져야 할 무단증축의 행정적 책임

가장 먼저 꼭 아셔야 할 점은, 공매로 매수한 건물의 하자는 원칙적으로 낙찰받은 사람이 모든 법적 책임을 떠안아야 한다는 사실이에요. 전 주인이 수익을 위해 몰래 베란다를 확장했거나 옥상에 가설 건축물을 세웠더라도 상관없어요. 소유권이 이전되는 즉시 해당 위반 사항에 대한 행정적 페널티도 고스란히 승계되기 때문입니다.

무단증축 적발 시 발생하는 3가지 리스크

1. 원상복구 명령: 위반 부분을 철거하고 공부상 도면과 일치하게 되돌려야 하며, 모든 비용은 낙찰자 부담입니다.
2. 이행강제금 부과: 원상복구가 완료될 때까지 매년 시가표준액의 일정 비율에 해당하는 벌금이 반복해서 부과됩니다.
3. 영업정지 및 인허가 제한: 위반 건축물로 등재되면 해당 건물에서의 신규 영업 신고나 업종 변경이 불가능해집니다.

위반 건축물 여부 확인 방법

따라서 낙찰 후에 무단증축 사실이 적발되어 당황하지 않으려면, 입찰 전 온비드 매물 정보에 첨부된 감정평가서와 현황 사진을 꼼꼼히 대조해보는 습관을 들여야 합니다. 겉보기엔 좋아 보이는 확장 공간이 나중에는 여러분의 지갑을 위협하는 ‘행정적 시한폭탄’이 될 수 있다는 점, 절대 잊지 마세요!

원상복구 미이행 시 발생하는 ‘이행강제금’의 공포

온비드 공매로 낙찰받은 건물에 무단증축된 부분이 있다면, 구청의 원상복구 명령은 피할 수 없는 숙명과 같습니다. 만약 이를 무시하고 버티면 바로 ‘이행강제금’이라는 강력한 금전적 제재가 매년 부과됩니다.

이 제도는 단발성 과태료가 아니라, 위반 사항이 시정될 때까지 반복해서 부과된다는 점이 핵심입니다.

특히 최근 건축법 개정으로 처벌이 매우 엄격해졌습니다. 건축물대장에 ‘위반건축물’ 딱지가 붙는 순간, 해당 건물은 시장에서 ‘하자 있는 매물’로 낙인찍힙니다. 이는 추후 매각 시점에 매수인의 대출 통로를 막아버려 환금성을 극도로 악화시키는 치명적인 결과를 초래합니다.

입찰 전 무단증축 여부를 미리 잡아내는 실전 꿀팁

진짜 무서운 건 구청조차 아직 모르는 ‘미적발 무단증축’ 매물입니다. 서류상 깨끗해도 현장이 다르면 그 책임은 고스란히 낙찰자 몫이 됩니다.

철저한 현장 확인만이 안전한 성투의 지름길

공매는 시세보다 저렴하다는 매력이 있지만, 그 이면에는 우리가 직접 확인하고 책임져야 할 공부의 무게가 있습니다. 무단증축 리스크는 금전적 손실을 넘어 투자자에게 큰 스트레스를 줄 수 있으므로 입찰 전 냉철한 분석이 필수입니다.

“공매에서 가장 위험한 순간은 서류상의 숫자만 믿고 현장의 목소리를 듣지 않을 때입니다.”

여러분도 입찰 전 반드시 공적 장부와 현장을 대조해보는 습관을 기르셔서, 리스크는 줄이고 수익은 극대화하는 똑똑한 성투를 이어가시길 진심으로 응원하겠습니다!

자주 묻는 질문 (FAQ)